La mise de fonds, c'est le montant que tu paies de ta poche à l'achat. Ce pourcentage influence directement ton paiement mensuel, les frais que tu paies à l'assureur, et le montant total que ta propriété va te coûter sur 25 ans.
Le minimum légal au Canada
Pour une propriété de moins de 500 000 $, la mise de fonds minimum est de 5 %. Entre 500 000 $ et 999 999 $, c'est 5 % sur la première tranche et 10 % sur le reste. À partir de 1 000 000 $, le minimum passe à 20 %.
L'assurance prêt hypothécaire (SCHL)
Quand ta mise de fonds est inférieure à 20 %, la loi exige une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur, pas toi. Mais c'est toi qui la paies.
| Mise de fonds | Prime SCHL |
|---|---|
| 5,00 % à 9,99 % | 4,00 % du prêt |
| 10,00 % à 14,99 % | 3,10 % du prêt |
| 15,00 % à 19,99 % | 2,80 % du prêt |
| 20,00 % et plus | Aucune prime |
Les scénarios en chiffres réels
Prenons une propriété à 400 000 $, un taux de 5,5 % et un amortissement de 25 ans.
La différence entre 5 % et 20 % représente environ 458 $ par mois et plus de 62 000 $ d'intérêts sur la durée du prêt.
D'où peut venir la mise de fonds
La question que tout le monde pose
« Est-ce que je devrais attendre d'avoir 20 % ou acheter maintenant avec 5 % ? »
La réponse dépend de ta situation. Si les prix augmentent et que tu mets deux ans à économiser, la propriété que tu visais à 400 000 $ peut coûter 441 000 $. L'économie sur la SCHL est absorbée par la hausse du prix.
Si tu dois vider toutes tes réserves pour atteindre 20 %, tu te retrouves sans marge de sécurité pour les imprévus. C'est un calcul qui se fait au cas par cas, avec des chiffres réels, pas des généralités.
